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如何买到称心如意的二手房?

2017/2/12 20:11:16  阅读:次 字体:
房价不断在上涨,但买房的人络绎不绝,很多人中都是初次买房的“菜鸟”。如何选一套称心如意的房子?在买房之前,我们需要做什么准备呢?
  
  step 1:明确买房目标
  
  自住或者投资,关注周边配套和出行成本等因素;区域发展,是否成熟配套完善;优先选择靠近市区的住宅。
  
  附近是否大商场 、是否紧邻地铁,如果步行10分钟到地铁,交通将很便利。
  
  step 2:新房PK二手房
  
  二手房
  
  优点:离市区近、配套完善、现房入住、交通便利;
  
  缺点:户型老旧、设计不人性化、税费高。
  
  新房
  
  优点:首付额低、外观崭新、户型合理、居住舒适;
  
  缺点:位置偏远、配套不全、风险较大。
  
  step 3:资金准备
  
  1、首付
  
  首套房首付是总房款的30%左右,要根据各城市而定;
  
  二套房首付是总房款的30%-50%,或者更高,要根据各城市而定。
  
  2、税费
  
  新房需要交纳契税、房屋维修金、物业管理费、权属登记费、交易手续费;
  
  二手房需缴纳总房款的1%的契税(非满五唯一房源,再交房款差价20%的个税)。
  
  3、装修费
  
  根据业主实际需求来定,普通装修标准为1000-3000元/平米。
  
  step 4:楼盘的选择
  
  通常情况下,选择有实力、口碑好的大开发商开发的楼盘,或者在同一个区域内连续成功开盘的楼盘,可以优先考虑,此类楼盘通常资源整合度高,配套较完善。
  
  step 5:考察配套设施
  
  配套设施完善与否与生活质量直接挂钩,一个完善的小区,在3公里内应该有满足业主衣食住行等日常生活所需的基础设施,如菜场、超市、地铁、公交车站、学校、社区医院、洗衣房等等。
  
  step 6:划定面积
  
  确定楼盘后,可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子,如单身小窝、幸福婚房、三口之家。
  
  在划定房屋面积时,税费也是一项重要的参考标准。按国家规定,首次购房面积90平米内,需缴纳总房款的1%;首次购房面积90-144平米,需缴纳总房款的1.5%;非首次购房或者首次购房144平米以上,按总房款3%缴纳。
  
  step 7:查验“五证”
  
  查验时最好是原件,如果开发商不同意时,购房者至少要核实《商品房预售许可证》,并且查验“五证”后,有利于明确产权所属。
  
  “五证”指的是开发山销售商品房时必须具备的证件,分别是:《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。
  
  “五证”不全的风险:无法办理房产证、预售合同无效、不能做网上合同备案登记。
  
  step 8:签订合同
  
  签合同时除了查验“五证”,还要查验“两书”。
  
  “两书”指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》尤为重要,相当于房屋保修卡,与合同具有同等效力。
  
  签订《住宅质量保证书》后,开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损坏等房屋质量问题提供2个月到一年的保修服务。
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